Deze website maakt gebruik van cookies en daarmee vergelijkbare technieken. Dit doen wij om de website goed te laten functioneren, gebruik van de website te laten analyseren en om de gebruikerservaring te optimaliseren. U kunt deze cookies uitzetten via uw browser. Door op akkoord te klikken of door verder gebruik te maken van de website gaat u akkoord met de plaatsing van de cookies. Akkoord Meer informatie

Game. Set. Match. Lichtoverlast.

Week 53

Je hebt net een nieuwe woning gekocht. En dan blijkt dat je ’s avonds in het volle licht zit van de lichtinstallatie van een nabijgelegen tennispark. Is de projectontwikkelaar die de woning aan je had verkocht hiervoor aansprakelijk?

Niet lang nadat er nieuwe woningen waren opgeleverd en door kopers waren betrokken, werden zeven tennisbanen in een nabijgelegen tennispark omgebouwd van gravel naar all-weatherbanen. Daarbij werd ook de lichtinstallatie van het tennispark aangepast en uitgebreid.

Overlast

De bewoners ervoeren veel overlast van deze nieuwe verlichting. Zij startten daarom een expertise-onderzoek waarbij lichtmetingen werden uitgevoerd en de resultaten werden getoetst aan de richtlijnen van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV). In het eerste rapport werden enkele overschrijdingen geconstateerd van de grenswaarden voor lichtoverlast. In het tweede rapport bleek uit de metingen dat – na het kantelen van de lampen van enkele lichtmasten – de NSVV-grenswaarden voor de lichtsterkte en de verticale verlichtingssterkte niet werden overschreden.

De kopers spraken de projectontwikkelaar hierop aan waarbij zij hem ook verweten dat hij hen niet voordat zij het huis kochten had geïnformeerd over de opheffing van de wintersluiting van de tennisbaan. Dit leidde immers tot veel overlast van de verlichting. Maar hij wees de aansprakelijkheid hiervoor af en verwees hen naar de gemeente.

Vordering

De kopers stapten naar de rechter en vroegen een verklaring voor recht dat de projectontwikkelaar aansprakelijk was voor de schade die zij ondervonden door deze overlast. De rechtbank wees de vordering toe. Zij achtte de mate van lichthinder die de kopers in de wintermaanden ondervonden zodanig dat de woningen niet de eigenschappen bezaten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die de kopers niet hoefden te betwijfelen. Daarbij oordeelde rechtbank dat de kopers mochten verwachten dat zij een woning kochtten in een buitenstedelijk en landelijk woongebied (ecologiezone E2).

Maar het Hof wees de vordering alsnog af. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (en is daarmee non-conform) als de zaak – gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan – niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen.

Winteropenstelling

Dus is in deze zaak de kernvraag of de projectontwikkelaar – als verkoper van de woningen – de kopers had moeten informeren over de voorgenomen winteropenstelling van het tennispark. Ook als wordt aangenomen dat hij tijdens het sluiten van de koopovereenkomsten (of op het moment van levering) wist dat de tennisvereniging een winteropenstelling wilde realiseren, had hij alleen dan een mededelingsplicht naar de kopers als voor hem voldoende duidelijk was dat een winteropenstelling voor de kopers van wezenlijk belang was.

De kopers hadden volgens het Hof onvoldoende onderbouwd dat zij de projectontwikkelaar ervan op de hoogte hadden gesteld dat de mogelijkheid van een toekomstige winteropenstelling voor hen cruciaal was. De kopers hadden ook geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgde dat het voor de projectontwikkelaar duidelijk was dat de uit de winteropenstelling volgende avondverlichting voor de kopers van belang was. Op hem rustte dan ook geen verplichting om de kopers uit eigen beweging te informeren over de beoogde winteropenstelling. Als een winteropenstelling van zo wezenlijk belang was als de kopers stelden, hadden ze daar nader onderzoek naar kunnen doen. Het beroep op non-conformiteit kon daarom niet slagen.

De zaak ging naar de Hoge Raad. Deze oordeelde dat het Hof had nagelaten een oordeel te vellen over de klacht dat de woningen door de ernstige lichtoverlast niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. De Hoge Raad wees de zaak daarom terug naar een ander hof voor een beslissing op dit punt.

Weten wat BSA voor u kan betekenen? Neem vrijblijvend contact op >