Deze website maakt gebruik van cookies en daarmee vergelijkbare technieken. Dit doen wij om de website goed te laten functioneren, gebruik van de website te laten analyseren en om de gebruikerservaring te optimaliseren. U kunt deze cookies uitzetten via uw browser. Door op akkoord te klikken of door verder gebruik te maken van de website gaat u akkoord met de plaatsing van de cookies. Akkoord Meer informatie

Verhuurder en huurder deelden de pijn van corona

Week 01-2021

Een kroegbazin kon haar danscafe door alle coronamaatregelen nauwelijks exploiteren. Uiteindelijk moest de verhuurder de kroegbazin een korting geven op de huur zodat de pijn kon worden verdeeld.

 

Een kroegbazin huurde een gebouw waarin zij een danscafé exploiteerde. Door de coronamaatregelen was de horeca van 16 maart tot 1 juni 2020 gesloten. Ook vanaf 15 oktober waren haar cafés en restaurants weer gesloten. In de tussenliggende periode gold een maximum van 30 gasten en vanaf 29 september gold dat de horeca uiterlijk 22 uur moest sluiten.

De kroegbazin maakte aanspraak op diverse steunmaatregelen van de overheid. Zo ontving zij € 4.000,- in het kader van de Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren COVID-19 (TOGS). Ook ontving zij € 13.796,66 als gevolg van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).

Huurachterstand

Los daarvan had zij haar verhuurder in diverse e-mails gevraagd om een korting op de maandelijkse huurprijs. Dit omdat zij door de overheidsmaatregelen nauwelijks omzet draaide. Hij had toegezegd dat de betaling van de helft van de huur over april en mei 2020 later betaald mocht worden, tot en met het vierde kwartaal van 2020. De kroegbazin vond dat te weinig waarna de verhuurder niet alleen ontbinding vorderde maar ook het faillissement van de kroegbazin aanvroeg.

In een kort geding moest de rechter beoordelen of de omstandigheden in deze zaak een ordemaatregel vereisten dan wel of de vordering van de kroegbazin in een bodemprocedure kans van slagen had zodat een voorziening kon worden getroffen. Er zou dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel volgen over het geschil tussen de partijen. Gezien de oplopende huurachterstand en de dreigende faillissementsprocedure had de kroegbazin belang bij een spoedige afhandeling.

Gezondheidscrisis

De coronamaatregelen waren onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Het was niet waarschijnlijk dat beide partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst dachten dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die zou leiden tot nationale en internationale overheidsmaatregelen en die het gebruik van veel bedrijfsruimten voor een langere periode onmogelijk maakten dan wel ernstig belemmerden. De kantonrechter oordeelde dan ook dat beide partijen de gevolgen van deze crisis niet in de overeenkomst hadden verdisconteerd.

Maar gezien de aard van de overeenkomst hoefden de gevolgen van de coronacrisis en de daaropvolgende overheidsmaatregelen niet geheel voor rekening te komen van de kroegbazin. Zo kon zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet verwachten dat de exploitatie van het café zou worden aangetast door een crisis van dit formaat. Dat in artikel 14.6 van de huurovereenkomst was bepaald dat zij als huurder verantwoordelijk was voor vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik van de bedrijfsruimte, maakte dit niet anders. Het was onwaarschijnlijk dat beide partijen bij het opnemen van deze bepaling rekening hadden gehouden met deze omstandigheden.

Verstoring

De onvoorziene overheidsmaatregelen zorgden dat het gehuurde niet naar behoren kon worden gebruikt. Deze aantasting van het huurgenot moest worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zo kon ook worden afgeleid uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling.

De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hadden geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De verhuurder was dan wel in staat om het gehuurde beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling had voor de huurder iedere zin verloren omdat het gehuurde niet kon worden geëxploiteerd zoals in de huurovereenkomst was afgesproken. Omdat er sprake was van een gebrek kon de verhuurder de kroegbazin tijdens de beperkingen niet volledig aan haar betalingsverplichtingen houden. De laatste kon op grond van artikel 7:207 BW met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurvermindering. Anderzijds zou het niet redelijk zijn wanneer vanwege dit gebrek de betalingsverplichting van de kroegbaas nihil zou worden. Het was redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen.

Huurvermindering

Het was aannemelijk dat de bodemrechter de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zou aanmerken en een huurvermindering redelijk zou achten. Dit was in de rechtspraak over dit onderwerp al herhaaldelijk beslist, zoals de cafébazin naar voren bracht.

Op basis van de omstandigheden en in lijn met de geldende jurisprudentie op dit punt, wilde men de gevolgen van de coronacrisis voorlopig gelijk over beide partijen verdelen tijdens de periode waarin de kroegbaas de exploitatie geheel moest staken. De kantonrechter achtte het aannemelijk dat de bodemrechter voor die periode een huurvermindering van 50% redelijk zou vinden. Vanaf 1 juni kon de kroegbazin de exploitatie hervatten. Maar door de nodige beperkingen was er nog steeds een aanzienlijke omzetderving die volledig aan de coronacrisis kon worden toeschreven. De kantonrechter achtte daarom vanaf 1 juni een huurvermindering van 25% op zijn plaats. Dat zij in de exploitatie van haar danscafé mogelijk zwaarder was getroffen dan andere horeca leidde niet tot een korting van 50% over deze periode. Zij kon niet aannemelijk maken dat zij in het geheel geen alternatieven had om met haar café nog enige omzet te genereren. Als vanaf 15 oktober het café opnieuw gesloten zou zijn, was een percentage van 50% weer gerechtvaardigd.

De door de verhuurder gevorderde ontruiming werd vervolgens afgewezen.

Weten wat BSA voor u kan betekenen? Neem vrijblijvend contact op >