Wat zijn je rechten als huurder in coronatijd?
Week 53-2020
Een rechter beschermde een huurder van een evenementencomplex tegen zijn verhuurder die zich niets aantrok van de financiële problemen die de huurder had als gevolg van corona. De huur werd – onder het motto van het delen van de coronapijn – vastgesteld op 50%. En de rechter stelde de betaling uit totdat de huurder de ondersteuningsvergoeding van de overheid zou hebben ontvangen.
De huurder huurde het evenementencomplex – waarvan de aanvangshuur in 2015 € 330.000,- per jaar bedroeg – voor haar bedrijf. Dit bedrijf moest wegens corona verplicht de deuren sluiten van 15 maart tot 1 juni 2020.
Regelingen
Het bedrijf maakte zoveel mogelijk gebruik van de financiële regelingen die de overheid ondernemingen aanbood om de schade door het coronavirus te compenseren, zoals de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) en de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Toch stopte het met huur betalen omdat er gewoonweg geen geld was.
De verhuurder vorderde ontruiming wegens huurachterstand. In een kort geding beval de kantonrechter ontruiming wegens het niet betalen van de huurpenningen maar bood hij het bedrijf ook een uitweg.
De kantonrechter overwoog dat de coronacrisis – gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij – een onvoorziene omstandigheid was zoals bedoeld in artikel 6:258 BW. En dat de pijn – het financiële nadeel over de periode dat de onderneming moest sluiten en er helemaal geen omzet was – gelijkelijk over de partijen moest worden verdeeld. Volgens de kantonrechter was het bedrijf daarom 50% van de overeengekomen huur over de periode van sluiting verschuldigd.
Omzetprognoses
Al met al moest het bedrijf over de periode van januari tot en met augustus 2020 uiterlijk 15 september 2020 nog een bedrag van € 81.972,33 betalen. Dat bedrag had zij door geld te lenen tijdig voldaan. Voor de rest van het jaar had de kantonrechter de verschuldigde huur bepaald op 70% over september, maandelijks met 10% oplopend tot 100% over december. Het totaalbedrag over deze maanden, € 100.335,- moest uiterlijk 1 december 2020 worden betaald.
Bij deze bepaling was de kantonrechter uitgegaan van het opnieuw kunnen openen van de deuren en omzetprognoses die in september al weer in de buurt zouden komen van de normale omzet. Anderzijds was er rekening gehouden met een mogelijke tweede golf waardoor de omzet weer zou kunnen teruglopen en die zelfs tot een tijdelijke sluiting zou kunnen leiden. De kortingen waren arbitrair. Maar meer peil viel op dat moment eenvoudigweg niet te trekken op de omzetten over de komende maanden.
Na dit vonnis – op 29 september 2020 – kondigde overheid verdere beperkingen aan. Dit leidde tot annulering van vrijwel alle bij het bedrijf geplande feesten. Daarom werden op 14 oktober 2020 feestzalen zoals deze gesloten. Sindsdien heeft het bedrijf geen omzet meer en is er nog geen enkel zicht op verbetering. Daarom kon het bedrijf de tweede betaling niet voldoen en stapte de verhuurder opnieuw naar de rechter.
Noodtoestand
Die oordeelde dat een zo drastische terugval op zo’n korte termijn en voor zo’n lange tijd duidelijk niet voorzien was in de uitspraken van kantonrechter. Het bedrijf had voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door die terugval het per 1 december 2020 verschuldigde bedrag niet zou kunnen betalen en dus zou worden ontruimd. Dit waren na het arrest van het hof aan het licht gekomen feiten waardoor klaarblijkelijk een noodtoestand zou ontstaan, zoals bedoeld in HR 22 april 1983, NJ 1984, 145. Dit bracht met zich mee dat tenuitvoerlegging van het vonnis en arrest misbruik van recht oplevert.
Volgens de redenering van de kantonrechter zou de pijn ook tijdens de tweede sluiting gelijkelijk moeten worden verdeeld. Voor zover over de maanden oktober tot en met december meer dan 50% van de huur was toegewezen, zou de tenuitvoerlegging hiervan dan ook worden geschorst.
De huurder kon op 1 december ook deze lagere huur niet betalen. Daarvoor had ze de gelden nodig had die haar eind december door de overheid zouden worden verstrekt. Daarom schortte de rechter om ontruiming te voorkomen de tenuitvoerlegging op. Als de huurder de openstaande rekening voor 15 januari 2021 zou betalen, mocht de verhuurder niet meer ontruimen.
Weten wat BSA voor u kan betekenen? Neem vrijblijvend contact op >